Эффект нуля
Ипотека под 0,01% была наиболее востребована, пока ЦБ не призвал ее свернуть. Однако еще можно успеть запрыгнуть в последний вагон. Итак, ежемесячный платеж при такой форме кредита, как правило, получается существенно ниже, чем по обычной ипотеке с рыночной ставкой, и это выглядит выигрышно для покупателя «квадратов».При этом у такой формы кредитования масса подводных камней. Например, увеличение стоимости самого жилья. Банки согласны выдавать кредиты под околонулевую ставку, только если застройщик компенсирует им потерянные доходы — а тот, в свою очередь, «зашивает» эту компенсацию в цену недвижимости, в конечном итоге перекладывая расходы на покупателя.
В результате стоимость приобретения при использовании льготной ипотеки, как правило, оказывается на 20–30% выше, чем в вариантах со 100-процентной оплатой без привлечения кредита или с кредитованием по рыночной ставке.
При этом нельзя сказать, что ипотека под 0,01% совсем уж невыгодна. Все дело в том, как заемщик станет ее выплачивать. Согласно банковским рассчетам, компенсация в 20–30% от рыночной стоимости жилья, которую банки забирают у заемщика при выдаче ипотеки, заложена в досрочное погашение кредита. То есть на практике люди чаще всего стараются погасить ипотеку досрочно, так что фактический срок погашения нередко оказывается в 2–3 раза короче, чем закрепленный в договоре. Банку не выгодно давать низкий процент при быстром погашении, вот и добирает стоимостью жилья. Поэтому заемщику есть смысл от стратегии досрочного погашения отказаться — ведь проценты по кредиту в этом случае не набегут со временем, как это происходит с ипотекой по рыночным ставкам. Учитывая уровень и темпы инфляции и то, что долг будет гаситься равномерно в течение всех 25 лет (срок выдачи кредита), можно предположить, что в среднем погашение долга будет осуществляться обесценившимися примерно на 40% рублями (за исключением первоначального взноса).
То есть если платить без спешки по графику, то такая программа будет примерно на 40% выгоднее, чем аналогичная ипотека под рыночные 10% (даже с учетом повышения покупной цены жилья на 30% в варианте со льготной ипотекой).
Но, опять же, выгода будет только у тех, кому не понадобится продать это жилье, до истечения полного срока кредита по договору и для этого погасить кредит досрочно. Далее, страховка: даже если ставка по ипотеке составляет пренебрежимо малые 0,01%, банк все равно будет настаивать на ежегодном страховании рисков. Стоимость этого страхования будет считаться от текущего остатка задолженности по кредиту и приведет к тому, что фактическая эффективная ставка по ипотеке окажется выше нуля. Впрочем, стоимость такой страховки вряд ли превысит 0,3–0,5% в год, так что кардинально этот фактор выводы по выгодности льготной ипотеки не поменяет.
Важно следить, чтобы льготная ставка была зафиксирована на весь период действия ипотечного договора. Если пониженная ставка закреплена только на первые несколько лет, а потом она сменяется на рыночную — выгодность такой льготы будет существенно ниже.
Неудивительно, что, по данным Банка России, в мае-июне до двух третей выдаваемой ипотеки на первичном рынке относилось именно к такого рода льготным программам. Центробанк же начал бить тревогу и выступил против ипотеки под 0,01%. Регулятор считает, что велики риски для банков: это убытки и, как следствие, снижение устойчивости банков при неправильной оценке ими ожидаемых параметров погашения ипотеки (если все заемщики не станут спешить досрочно гасить кредит), а также надувание ценового пузыря на рынке недвижимости из-за применения дополнительных наценок и стимулирования спроса с учетом более низких ежемесячных платежей по льготной ипотеке.
К ЦБ также присоединился Минстрой, который заявил, что договорился с основными застройщиками о постепенном повышении ставки до уровня рыночных (10%) или хотя бы льготных процентов. Однако сейчас, когда после объявления частичной мобилизации продажи квартир сильно просели, застройщики не слишком скоро сворачивают свои программы либо придумывают новые ходы. Расскажем об одном из них.
Ипотека траншами, или «ипотека за рубль»
Первый год платить 1 рубль, если купить квартиру у «Самолета». Сбер вместе с застройщиком выдают ипотеку частями. Сумма займа дробится на 2 или 3 транша. У каждого из них — своя кредитная ставка.Например, можно взять 30-летнюю ипотеку на квартиру за 8 млн руб. Первоначальный взнос — 30% (2,4 млн руб.), тогда в кредит придется взять 5,6 млн руб. Первый год — транш 100 (сто) рублей, платеж 1 (один) рубль в месяц. Второй год — транш 50% от суммы кредита, платеж 18,3 тыс. в месяц. Начиная с третьего года — платеж 36,7 тыс.
Застройщик уверяет, что стоимость квартиры при такой ипотеке не увеличится. Программа подойдет тем, кто снимает квартиру, пока новый дом строится. А также оптимистам, которые верят в улучшение собственного финансового положения в перспективе.
Похожую программу реализует «Основа». Заемщик при оформлении сделки получает кредит на 1% или 5% от стоимости квартиры и сначала платит ипотеку только на эту сумму (от 600 рублей в месяц). В полном объеме платежи будут начисляться только спустя год, когда ЖК будет уже почти готов.
Обещают, что траншевая ипотека не увеличивает стоимость квартиры. Также ее можно совмещать с программами льготной ипотеки. Для конкретного человека выгодно, а для рынка в целом — не менее рискованно, чем ипотека 0,01%.
Интересно, что на это скажет ЦБ.
Ипотека с господдержкой по-прежнему существует
Если хотите взять квартиру у застройщика, который не предлагает свои специальные условия или планируете досрочно погасить займ, то вам сюда.В настоящий момент действуют программы господдержки «Льготная ипотека» под 7% на покупку квартир у застройщиков и «Семейная ипотека» под 6% для семей с детьми, родившимися в 2018–2022 годах. В рамках этих программ государство, по сути, субсидирует банкам разницу с рыночной ставкой. Кстати, семейную ипотеку продлят до 1 июля 2024. Для Москвы, Питера и их областей величина кредита составляет 12 млн руб., для остальных регионов 6 млн, первоначальный взнос не менее 15%.
