Аналитики и девелоперы отмечают, что новые условия программы практически сделали ее недоступной для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По их прогнозу, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.
Уменьшение суммы возможного кредита по льготной программе для Москвы и области может способствовать стабилизации цен на рынке недвижимости и, возможно, даже небольшому снижению, считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова. «В феврале — мае этого года более 70% сделок на рынке были ипотечными. Сокращение числа первичных обращений к продавцам новостроек вкупе с наметившейся тенденцией по росту объема нового предложения должно привести к замедлению роста цен», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Сейчас девелоперы стараются вывести максимальный объем предложения по пока еще действующим условиям, а далее займут выжидательную позицию, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Рост цен, пусть и не столь значительный, как в прошлом году, не приостановится — строительные материалы продолжают дорожать, а дефицит рабочих на объектах сохраняется, объясняет она.
Большого влияния госпрограмма в ее новом виде на столичный рынок уже не окажет — спрос успокоится после 1 июля, цены перестанут ажиотажно расти, и только сокращающийся объем предложения будет оказывать поддержку ценам, отмечает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. По его мнению, расширение семейной ипотеки окажет большее влияние на рынок новостроек, чем продление льготной ипотеки.
Новый формат — семейная ипотека
Семейная льготная ипотека по ставке 6% будет предоставляться на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Ранее ставка составляла 5%, а кредиты были доступны семьям с двумя и более детьми. Максимальная сумма кредита по семейной льготной ипотеке в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях теперь составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. По программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
«По семейной ипотеке сумма для Москвы составит уже до 12 млн руб., и это позволит частично нивелировать эффект фактического отказа от льготной ипотеки в столице — сейчас в некоторых проектах массового сегмента до 25% сделок приходится именно на такие семьи. Власти ищут баланс между поддержкой девелоперов и сдерживанием роста цен, и есть все предпосылки для его установления», — говорит Денис Бобков.
По мнению руководителя центра новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, продление льготной ипотеки в скорректированном виде вполне подходит для адаптационного периода и поддержания спроса. Эта программа поддержит спрос в городах с доступными ценами на жилье и смягчит шок, который возник бы из-за резкой отмены льготной ипотеки на крупных рынках, поясняет он. Однако, считает эксперт, необходимо усиливать меры по наращиванию предложения новостроек — иначе подогретый спрос и рост стоимости стройматериалов могут привести к дальнейшему и более быстрому подорожанию жилья.
«Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали», — говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, для которых фактически старые условия льготной ипотеки продолжат действовать, составляют примерно две трети покупателей нового жилья в Москве и Петербурге, оценивает он. В связи с этим спрос будет снижаться плавно — уйдут покупатели без маленьких детей, а также инвесторы, но основное ядро покупательской аудитории сохранится.
По оценке Алексея Попова из ЦИАН, для экономики в целом принято максимально разумное решение — не отменять льготную ипотеку целиком и полностью, усилить адресный характер программы, не заниматься делением регионов на две группы по весьма спорным критериям. Обнародование решения «за три недели до конца текущей программы» не позволило реализоваться волне панических покупок, резких повышений цен, иных панических действий и т. д., считает эксперт.
Не исключено, что в качестве реакции на пересмотр параметров госпрограммы девелоперы начнут запускать для поддержания спроса на новостройки и собственные субсидированные программы, говорят опрошенные эксперты. Наличие таких планов подтвердили в девелоперской компании MR Group — представители застройщика отметили, что ведут переговоры с банками-партнерами.
Банки идут ва-банк
При этом перед предполагаемым окончанием льготной ипотеки (1 июля 2021 года) Центробанк уже три раза поднял ключевую ставку: 19 марта — до 4,5%, 23 апреля — до 5%, и 11 июня — до 5,5%. Таким образом, она вернулась на уровень апреля—мая 2020 года. Это уже третье ужесточение денежно-кредитной политики подряд.
Первые два повышения сделали спрос на недвижимость ажиотажным: покупатели поспешили за квартирами, опасаясь роста ипотечных ставок в ближайшем будущем.
Однако ведущие банки вопреки ожиданиям не стали поднимать ставки по льготной ипотеке, а, наоборот, понизили их. С 25 мая «Сбер» снизил ставки по программе льготной ипотеки. При первоначальном взносе от 20% и при регистрации сделки в электронном виде ставка по ипотеке снижена на 0,2 п.п. — до 5,55% годовых. А с 26 мая ВТБ ввел дополнительную опцию со сниженной ставкой по программе. Банк предлагает выбрать льготный период — полгода или год, в течение которого ставка будет снижена до 4,3% или 5,3% соответственно. После указанного срока заемщик продолжит платить по стандартной для госпрограммы ставке в 6,5%.
4 июня 2021 года банк «Дом.РФ» снизил процентную ставку по программе льготной ипотеки на покупку новостроек — оформить кредит на этапе строительства теперь можно по ставке от 5,15% годовых.
По словам старшего аналитика рейтингового агентства НКР Егора Лопатина, снижение ставок банками произошло, так как по условиям программы банкам возмещается недополученный доход в размере разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п.п., и льготной ставкой 6,5%. «При ключевой ставке в 4,25% субсидия составляла 0,75 п.п., однако совокупное повышение ключевой ставки весной дало банкам дополнительные 0,75 п.п. дохода. Этим могли воспользоваться крупнейшие игроки рынка с относительно недорогим фондированием для привлечения новых клиентов», — рассказал Лопатин.
Итоговый прогноз
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», увидел несколько вариантов развития событий на жилищном рынке в будущем.
По позитивному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года вырастет до 5,5% или рынку будут предложены альтернативные механизмы льготной ипотеки для массового потребителя. При таком развитии спрос сохранится на высоком уровне и цены на жилье будут расти темпами, опережающими инфляцию на протяжении года, после рост цен замедлится за счет насыщения рынка новым объемом предложения и повышения девелоперской активности.
Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки до 8–9% в перспективе 12 месяцев, а именно возвращении к ипотечным ставкам на уровне 11–12%, а также снижении доходов населения при слабом росте экономики. При таком сценарии возможен продолжительный период слабого спроса и сдерживания цен на жилье со стороны застройщиков, что в свою очередь приведет к сокращению объема рынка. Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от запаса «прочности» девелоперов, сформированного в период ажиотажного спроса, размера ключевой ставки и динамики доходов населения.
По материалам РБК-Недвижимость
