Статьи
Перепланировка квартиры: как играть по правилам
Самая большая ошибка покупателей квартир в новостройке — это «горячка» после подписания актов и получения ключей. Спешка может стать фатальной для тех, кто вместо согласования желаемых изменений в квартире просто хочет позвать мастеров по ремонту и им показать, что надо делать. Но без бумажки перепланировка станет незаконной. Если о ней узнают, то собственнику придется платить штраф и возвращать жилье в исходное состояние, иначе квартиру продадут с торгов. Не хотите? Тогда делаем все по закону.
Что нельзя делать от слова совсем и как скорректировать ситуацию
1. Про то, что запрещен снос несущей стены, вы наверняка знаете. Разрушение капитальной стены нарушит каркас жесткости всего здания и приведет к серьезной аварии: дом может рухнуть. Также запрет распространяется на несущие пилоны, колонны, которые не следует двигать либо обрезать. Нельзя вырубать ригели и диафрагмы жесткости. Можно: устраивать в несущей стене проемы с усилением конструкций — по утвержденному проекту и разрешенным нормам.Ширина проема в капитальной стене на практике составляет 900-1000 мм, иногда 1200.
Важно: переносить проемы в несущих стенах возможно только после получения разрешения и при наличии проекта лицензированной проектной организации
2. Уменьшать сечения, демонтировать или переносить вентиляционные каналы, нарушать общие инженерные коммуникации.
3. Размещать санузлы над жилыми комнатами и кухнями — то есть переносить ванные комнаты в жилую зону, увеличивать их площадь за счет комнат и кухонь. Можно: расширять мокрые зоны (санузлы, кухни) за счет нежилого помещения (коридора, кладовки).
Важно: сделать гидроизоляцию полов во всем новом санузле и получить на руки документ, подтверждающий ее наличие — акт скрытых работ.
4. Менять местами кухню и жилые комнаты. Исключение — первый этаж и второй с нежилыми помещениями под ним. Можно: перенести кухню в нежилую часть квартиры (коридор). Такая кухня-ниша без обеденного места в коридоре освободит площадь, где можно организовать помещение любого назначения.
Важно: в экспликации полученную вместо кухни комнату лучше назвать нежилой (например, кабинетом). Регламент запрещает расположение кухни над жилыми комнатами — и если у соседей сверху кухня осталась на своем месте, то это считают нарушением. Если же ваша квартира на верхнем этаже дома, то в новом плане бывшую кухню обозначьте как угодно.
5. Объединять кухню с комнатой, если в квартире газ. Можно: разделить помещения сдвижной (и даже съемной) перегородкой. Либо закрыть отдельный вход на кухню, а вместо него сделать проем между смежной комнатой с плотно закрывающейся дверью.
6. Объединять балкон с другими помещениями. С лоджией ситуация иная — ее можно интегрировать в пространство квартиры с помощью сдвижной (съемной) перегородки.
7. Уменьшать жилую площадь. То есть формально делать гардеробную в спальне (как мы любим) нельзя, так как гардеробная — это нежилое помещение. Обозначьте в плане спальню с гардеробной как спальню-кабинет, в части гардеробной укажите письменный стол, продумайте освещение и вентиляцию.
Этапы перепланировки
Разобравшись со всеми нюансами квартиры и выявив допустимые варианты переустройства, приступаем. Мероприятие проходит в несколько этапов:
1. Подготовка проекта.
Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что вы не делаете недозволенное, а разрешенные действия, допустим, возведение новой стены — не создадут сверхнагрузку на перекрытия. Для подготовки проекта понадобится техпаспорт на квартиру (план с размерами), заказать документ можно в организации, которая имеет допуски СРО на выполнение проектных работ.
2. Согласование проекта в местной администрации.
С готовым проектом отправляемся в районный отдел архитектуры. Кроме проекта и технического заключения о допустимости и безопасности работ, которое вам выдадут в той же проектной организации, подготовьте заявление на перепланировку, ДДУ и акт приемки-передачи квартиры либо договор купли-продажи. Ждем 45 дней — и получаем разрешение на проведение работ. Если что-то пошло не так и разрешение не дают, то переделываем проект или подаем в суд, чтобы добиться разрешения на желаемую перепланировку. Если вы уверены в том, что планируемые изменения законны, то судиться лучше на этапе подачи бумаг.
3. Делаем ремонт согласно проекту.
4. Получаем документы на измененное жилье.
Сначала вызываем в квартиру специалиста из БТИ для замеров. На их основании вы получите в БТИ новый технический паспорт (бумажный и на диске), справку о факте перепланировки. Идем в администрацию района, где назначат приемочную комиссию, которая проверит соответствие изменений проекту. После проверки на руках должен быть акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
5. Обновляем информацию в кадастре недвижимости.
Что делать, скажут в МФЦ. Понадобятся заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод в эксплуатацию и те же документы, которые вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Полностью она узаконена тогда, когда у вас на руках будет выписка из ЕГРН с новым планом квартиры, а информация об изменениях зафиксирована в госреестре.
Объединяем две квартиры в одну: что учесть
Такие перепланировки нередки: семья покупает две или более квартир на площадке и решает сделать из них единую жилплощадь.
Этот вариант предполагает обычную процедуру согласования: Жилищный кодекс никаких специальных разделов ей не посвящает. То есть все делаем по схеме проект-подача документов-разрешение. И все же на практике объединение двух квартир в одну считают сложным. Потому что либо затрагивает несущие конструкции, либо инженерные системы. Например, часто квартиры на этаже соединены кухнями, а в стене проходят воздуховоды всего подъезда. Не то что убрать эту стену — сделать в ней проем невозможно. Поэтому, если в планах сделать из нескольких квартир одну, то до покупки жилья убедитесь, что это возможно. Понадобится техническое заключение о возможности перепланировки и отдельный проект на устройство и усиление проема в стене или перекрытии. Технические требования на перепланировку лучше запросить у авторов проекта дома. Помимо плана квартир понадобится поэтажный план (есть в управляющей компании). Он поможет разобраться, какие стены несущие, а какие нет.
Бонус: что можно делать без согласования
- снести либо установить ненесущие перегородки (в том числе в санузле);
- сделать проем в ненесущей стене;
- установить кондиционер;
- остеклить балкон;
- заменить окна или двери квартиры, радиаторы отопления;
- заменить сантехнику (без переноса в другое место).
Перепланировка — достаточно трудоемкое мероприятие, однако на практике редкая квартира полностью остается в своих границах после ремонта. СК «Новая Москва» выполнит любые допустимые виды работ так, что заказчики согласуют изменения без каких-либо проблем. Обращайтесь — поможем, подскажем и вам!
