Ремонт квартир в Дом на проспекте Куприна

Ремонт квартир в доме на проспекте Куприна, 38 планируем по фактическому состоянию объекта. Здесь расположены два заселенных корпуса ЖК «Эко Бунино»: в одних квартирах сохранилась отделка застройщика, другие уже изменены собственниками. До расчета мы проводим обмер, проверяем инженерные точки и определяем, что можно оставить, исправить или заменить.

Ремонт квартир в доме на проспекте Куприна, 38: исходные данные

Дома 38, корпуса 1 и 2 относятся к одному жилому проекту, но являются разными многоквартирными зданиями. Корпус 1 соответствует проектному корпусу 12 ЖК «Эко Бунино», а корпус 2 — проектному корпусу 16. Оба здания введены в эксплуатацию 27 сентября 2022 года, поэтому ремонт проходит не на строительной площадке, а в действующем квартале.

Юридическим застройщиком корпусов выступало ООО «Специализированный застройщик „МИЦ-МИЦ“». Проект реализовывался по 214-ФЗ и не относится к программе реновации. Сейчас ЖК «Эко Бунино» представлен ГК «Самолет», но комплектацию квартиры проверяем по договору и акту передачи.

Характеристики домов различаются. В корпусе 1 находятся 605 квартир, восемь подъездов и 11 лифтов. В корпусе 2 — 376 квартир, десять этажей, шесть подъездов и шесть лифтов. От подъезда, этажа и габаритов лифта зависят доставка материалов, подъем мебели и вывоз отходов.

Приемка квартиры и оценка состояния отделки

Сценарий ремонта определяем после осмотра квартиры и сверки комплектации с документами. В домах встречаются сохранившаяся отделка застройщика, локально обновленные помещения и квартиры после эксплуатации. Поэтому нельзя заранее считать все основания готовыми к чистовым работам или требующими демонтажа.

При первичном обследовании проверяем:

• геометрию стен, пола, потолка, дверных и оконных проемов;
• состояние напольных покрытий, плитки, окрашенных или оклеенных поверхностей;
• работу окон, дверей, замков, уплотнителей и фурнитуры;
• розетки, выключатели, электрический щит и доступные кабельные линии;
• сантехнику, запорную арматуру, соединения труб и признаки протечек;
• вентиляцию, отопительные приборы и доступ к общедомовым коммуникациям.

Результаты осмотра фиксируем на фото и плане. Исправные покрытия сохраняем, если они подходят будущей планировке и не мешают инженерным изменениям. Демонтаж назначаем для поврежденных, ненадежных или несовместимых с проектом элементов. Такой подход к ремонту квартиры в новостройке исключает повторные работы без необходимости.

В квартире на вторичном рынке оцениваем не только видимую отделку, но и предыдущие переделки: перегородки, проводку, сантехнические соединения и доступ к стоякам. До обследования нельзя считать скрытые коммуникации исправными только потому, что поверхности выглядят аккуратно.

Проектирование электрики, сантехники и планировки

Проектирование начинаем с расстановки мебели и техники, а затем определяем инженерные изменения. В двух домах находится 981 квартира, поэтому одного типового решения для всех планировок нет. Различаются расположение окон, мокрых зон, стояков и несущих конструкций.

Рабочий дизайн-проект квартиры связывает мебельный план со схемами розеток, выключателей, освещения, водоснабжения и канализации. Сначала размещаем кухню, шкафы, спальные места и рабочие зоны. После этого рассчитываем световые группы, точки подключения бытовой техники, интернет-оборудования, кондиционеров и встроенной подсветки.

Для корпуса 2 подтверждены центральное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация и грузопассажирские лифты. При обследовании определяем места вводов, состояние арматуры и доступные мощности. Инженерию корпуса 1 проверяем отдельно, не перенося на него параметры соседнего здания.

Изменение перегородок согласовываем с исходным планом и требованиями к перепланировке. Нельзя без проверки переносить мокрые зоны, перекрывать вентиляционные каналы, ограничивать доступ к стоякам или вмешиваться в общедомовые системы. Если существующую отделку планируется сохранить, заранее выбираем маршруты коммуникаций и способы локального восстановления стен, пола и плитки.

Черновые и чистовые этапы ремонта

Работы выстраиваем так, чтобы защитить сохраняемые элементы и проверить скрытые узлы до закрытия. Сначала освобождаем помещения, укрываем пол и двери, определяем зоны складирования. Затем выполняем согласованный демонтаж и вывозим отходы в установленном порядке.

На инженерном этапе прокладываем новые кабельные линии, переносим розетки и выключатели, готовим выводы воды и канализации. Соединения и трассы проверяем до оштукатуривания, облицовки и сборки коробов. Результаты скрытых работ фотографируем, а расположение коммуникаций отмечаем на исполнительных схемах, чтобы после завершения ремонта не повредить их при монтаже мебели.

Черновая подготовка зависит от состояния квартиры. При сохранении базы достаточно локального выравнивания и заделки участков после переноса точек. После демонтажа или при серьезных дефектах нужны подготовка пола, штукатурные и малярные работы, гидроизоляция мокрых зон.

К чистовому этапу переходим после высыхания оснований и приемки подготовительных работ. Укладываем покрытия, окрашиваем или оклеиваем стены, монтируем потолки, двери, плинтусы, розетки, светильники и сантехнику. Завершают процесс установка кухни и встроенной мебели, регулировка оборудования, уборка и итоговая проверка помещений.

Стоимость и сроки по планировке

Стоимость и продолжительность рассчитываем по планировке, состоянию квартиры и утвержденному составу работ. Метраж показывает общий масштаб, но не отражает количество демонтажа, инженерных переносов, сложных примыканий и сохраняемых покрытий. Поэтому квартиры равной площади в корпусах 1 и 2 могут иметь разный бюджет и календарный план.

На расчет влияют количество помещений и санузлов, состояние оснований, число инженерных точек, встроенная мебель, материалы и сложность отделки. Отдельно учитываем защиту поверхностей, доставку, подъем, вывоз отходов и допустимое время работ. Заказные позиции включаем в график до чистового этапа.

После обмера составляется смета на ремонт квартиры, в которой работы распределены по помещениям и этапам. В ней отдельно показываем демонтаж, подготовку оснований, инженерные операции, чистовую отделку и монтаж оборудования. Точные цену и срок фиксируем после согласования проекта и материалов, а не определяем по одному усредненному показателю за квадратный метр.

Организация работ, логистика и контроль качества

Организацию ремонта согласовываем с условиями действующего дома до первой доставки. Оба корпуса обслуживает ООО «УК ГЛОБУС», но открытого регламента, который подтверждал бы одинаковые правила для подъездов и всех видов работ, нет. Время шумных операций, оформление пропусков, использование лифта, место разгрузки, защиту мест общего пользования и порядок вывоза отходов нужно уточнить для конкретного корпуса.

В корпусе 1 восемь подъездов, а в корпусе 2 — шесть, поэтому маршрут доставки определяем по фактическому входу и расположению лифтов. До заказа крупной мебели, столешниц, дверей и листовых материалов проверяем размеры кабины, дверных проемов и поворотов в коридорах. Если груз не помещается в лифт, способ подъема и упаковку согласовываем заранее.

Качество контролируем на нескольких уровнях: проверяем основания перед отделкой, принимаем инженерные линии до закрытия, оцениваем геометрию и примыкания после чистового монтажа. Изменения, влияющие на проект или бюджет, согласовываем до выполнения. Заказчик может получать фото- и видеоотчеты, а завершенные этапы принимаются по фактическому результату.

Для предварительного расчета пришлите план квартиры, точный корпус, фотографии помещений и сведения о существующей отделке. Если сохранились договор, акт передачи, инженерные схемы или документы о предыдущей перепланировке, их также нужно приложить. Мы проведем обмер, определим состав необходимых работ и подготовим смету с последовательностью этапов.