Рынок жилья в 2020: ипотека дешевеет, квартиры дорожают

Эксперты дружно прогнозируют значительное снижение ипотечных ставок, а застройщики увеличивают цены на жилье. Анализ происходящего на рынке жилой недвижимости читайте в материале.

На сколько и когда подешевеет ипотека   

По прогнозам экспертов, уже в первом полугодии 2020-го ипотека подешевеет до 8,7% годовых. А к концу года прогнозируется падение ставок до 7 — 8%. Об этом заявил замглавы Минфина Алексей Моисеев. «Мы ожидаем, что выйдем на уровень ставок в районе 7-8% до конца года. Сейчас происходит очень значительное снижение ставок», — сказал Моисеев. Впрочем, другие аналитики дают более осторожные оценки: снижение ставок до 8-8,5%. «До конца года ключевая ставка ЦБ может опуститься до 5,75% и даже ниже в случае стабильно низкой инфляции и отсутствия макроэкономических шоков. А средняя ставка по новым выдачам ипотеки может опуститься ниже 8,5%. Отдельные крупные банки смогут предлагать ипотеку массовому заемщику под 8%», — отметил, в частности, руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин.  

По последним доступным данным ЦБ за декабрь прошлого года, средняя ипотечная ставка по выданным в последний месяц 2019-го кредитам составила 9%. А по жилищным займам на первичном рынке (под залог прав требований по ДДУ) — 8,28%. 

В начале февраля регулятор уменьшил ключевую ставку на 0,25% до 6% годовых и не исключил ее дальнейшего снижения уже в марте. В результате целый ряд банков начали улучшать условия по жилищным кредитам. В частности, один из лидеров рынка ВТБ снизил ипотечные ставки на 0,5%. 

Текущие ипотечные ставки не устраивают вице-премьера Марата Хуснуллина. По его словам, жилищные кредиты под 9% — это «кабала», при которой «люди не будут есть». Об этом пишет РИА Новости. По его мнению, они заведомо исключают выполнение цели «майского указа» Владимира Путина достичь ежегодного ввода жилья в 120 млн кв. м. «Мы программу по жилью не выполним, если не решим вопрос ипотеки. Даже если будет 5% (в наших мечтах), нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 млн кв. м и продать их. Построить можно, кому мы их продавать будем? Или мы всех загоним в ипотечную кабалу под 9%, и люди не будут есть?», — эмоционально высказался Хуснуллин.  

При этом объем выдачи ипотеки в России в январе вырос на 8-13% в сравнении с данными за аналогичный период прошлого года. Предварительные итоги первого месяца года подвели «Дом.рф» и Frank RG, говорится в сообщении на официальном сайте госкомпании. Объем выдачи ипотеки в январе достиг 180-190 млрд руб. Однако количество предоставленных кредитов осталось на уровне первого месяца 2019-го. Всего банки предоставили от 75 до 80 тыс. ипотечных займов. 

На сколько и когда подорожает жилье

В Московском регионе ситуация со спросом немного иная, чем по стране, и аналитики наблюдают падение интереса к приобретению жилья.  Дело в резком повышении стоимости: в январе показатели в «старой» и Новой Москве стали рекордными за всю историю, увеличившись на 6% и 13% соответственно. Соответственно, число сделок в Новой Москве на первичном рынке сразу снизилось на 26% до 1,4 тыс. На исторических территориях столицы столь резкого падения нет. Число сделок уменьшилось на 3% до 3,5 тыс. В январе средние цены квадратного метра в жилых новостройках «старой» и Новой Москвы стали рекордными за всю историю. Об этом говорится в последнем исследовании ЦИАН. По данным компании, в сравнении с показателем за первый месяц 2019-го, средняя цена «квадрата» в «старой Москве» выросла на 5,6% до 210,1 тыс. руб. (без учета премиум- и элитного сегмента). В Новой Москве — на 13% до 132,7 тыс. руб. 

Уменьшение спроса в столице — прямое следствие ценовой политики девелоперов, считают аналитики. «Повышение стоимости недвижимости опережает рост доходов населения. Уменьшение ипотечной ставки, а также действующие государственные субсидии позволяют лишь частично «компенсировать» рост цен», — прокомментировал ситуацию руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По мнению эксперта, дальнейшее повышение стоимости квартир может привести к увеличению объемов нереализованных площадей на первичном рынке столичного жилья.

Серьезное повышение цен на первичном рынке жилья в России также неизбежно, считают в Совете Федерации. За два года стоимость квартир увеличится на 25%. Одна из причин — монополизация рынка из-за реформы долевого строительства. Повышение цен станет заметным летом 2021 года, заявил в комментарии изданию сенатор Сергей Лисовский. 

«Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов. Во-вторых, произойдет монополизация рынка. Мы уже видим, что в Москве стоимость жилья увеличилась примерно на 13%, в «новой Москве» — от 9 до 12%», — пояснил Лисовский. По его словам, повышения цен практически не избежать. Поскольку реформа долевого строительства приведет к дополнительным прямым издержкам девелоперов в размере 23% от стоимости проекта. 

Впрочем, важным ограничителем роста стоимости квартир на первичном рынке жилья станет покупательная способность населения, отметил изданию управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский. «Потолок платежеспособности уже достигнут. Если предположить, что девелоперы поднимут цены на 25%, продажи просто остановятся, и даже дешевеющая ипотека не сможет реанимировать рынок», — сказал Колочинский. 

Однако в текущем году квартиры от застройщиков могут подорожать на 13-15%, отметил в комментарии РИА Новости гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Эксперт добавил, что из-за инфляции и перехода на проектное финансирование себестоимость строительства индустриального жилья по итогам 2019-го может вырасти примерно на 9%.

Чуть ранее прогноз о динамике роста цен на новостройки в России дал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По итогам текущего года стоимость квартир от девелоперов увеличится примерно на 10%, сказал Попов в комментарии «Известиям».

Материал подготовлен на основе публикаций СМИ